신혼희망타운 전용 모기지 대출 수익을 공유한다고?!

신혼부부들의 육아와 주거 안정을 도모하기 위해 정책적으로 공급되고 있는 신혼희망타운. 신혼부부라면 한 번씩은 관심 가져봤을 텐데요 이번 포스팅에서는 양날의 검과 같은 신혼희망타운 전용 모기지 대출 상품에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

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1. 신혼희망타운 전용 모기지 대출 이란

• 대상: 신혼희망타운 입주 예정자
• 금리: 1.3% 고정 금리
• 대출 비율: 30%~70%(30%, 40%, 50%, 60%, 70% 중 택 1)
• 대출 한도: 최대 4억 원
• 대출 기간: 20년 또는 30년
• 의무 가입: 주택가격이 3억 7백만 원을 초과하는 경우
• 수익 공유: 정산 시점에서 시세 차익이 발생할 경우 기금과 수익을 공유

신혼부부의 주거 안정을 위해 1% 대의 초저금리 상품으로 정산 시점에 수익 발생 시 기금과 시세 차익을 공유합니다.

 

대출 기간이 길 수록, 정산 시점에 자녀가 있을 수록 인센티브가 부여됩니다.

 

대출 규제가 지속되는 요즘 전국어디에서든 70%까지 대출이 가능하며, 대출 기간 또한 최대 30년으로 초기 주거 비용 부담이 적은 편입니다.

 

신혼희망타운 입주 예정자라면 주택 규모가 60㎡ 이하인 경우 누구든지 신혼희망타운 전용 모기지 대출 상품을 이용할 수 있지만 입주 예정 주택의 분양 가격이 3억 7백만 원을 초과할 경우 최소 30% 이상 의무적으로 가입해야 합니다.

 

의무가입 조건이 있는 이유는 대출 기간 1.3%의 초저금리로 대출을 진행하는 대신 정산 시점에서 시세 차익이 발생할 경우 기금과 수익을 공유해야하기 때문입니다. 

 

2. 신혼희망타운 전용 모기지 장점 3가지

1. 1.3%의 초저금리 (고정금리)
2. 최대 70%까지 대출 가능
3. 최장 30년 이용 가능

신혼희망타운 전용 모기지 대출의 가장 큰 장점은 바로 시중 은행 어디에서도 볼 수 없는 1.3%의 초저금리로 고정금리로 이용이 가능하다는 점입니다.

 

민영주택의 경우 주택담보대출이 투기과열지구는 40%, 청약과열지구는 50%까지밖에 되지 않는 상황에서 신혼희망타운 입주 예정자분들은 규제지역 상관없이 70%까지 최대 4억 원 한도로 대출이 가능합니다.

 

신혼희망타운은 공공분양 주택으로 분양가가 비교적 저렴하다는 점, 1%대의 초저금리 대출이 고정금리로 적용된다는 점, 최대 70%까지 대출이 가능하다는 점 덕분에 대부분 투기과열지구 또는 청약과열지구인 수도권 지역에서도 비교적 주거 비용에 대한 부담 없이 내 집 마련 하기가 수월하다는 장점이 있습니다.

 

 

3. 신혼희망타운 전용 모기지 단점 5가지

1. 의무 가입
2. 정산 시점에 수익 공유
3. 다른 대출로의 전환이 어려움
4. 대출 만기 시 또다른 대출 유발
5. 손실은 공유하지 않음

신혼희망타운 전용 주택담보 장기 대출 상품이 양날의 검으로 불리는 가장 큰 이유가 바로 수익을 공유한다는 점입니다. 전용 모기지의 단점이 발생하는 이유도 바로 수익을 공유하기 때문입니다.

 

▲ 의무 가입

입주 예정 주택이 총 자산가액 3억 7백만 원을 초과하는 경우 최소 30% 의무적으로 가입해야 합니다. 

 

내가 아무리 현금이 많아도, 다른 대출로 주택 구입이 가능하다고 하더라도 선택의 여지가 없습니다. 무조건 가입해야 합니다.

 

▲ *정산 시점에 수익 공유

• 정산 비율이 30%인 경우: 시세 차익 (시세 - 분양가)의 30%를 기금과 공유.

*정산 시점: 주택 매각, 대출 만기, 조기 상환

신혼희망타운-전용-모기지-정산-비율

대출 기간이 길거나 자녀가 있을 경우 정산 비율에 인센티브를 부여합니다.

 

자녀가 2인 이상일 경우에는 그나마 인센티브로 인해 공유할 수익 부담이 줄어들긴 하지만 무자녀 거나 자녀가 1명일 경우에는 보다 심도 있는 고민이 필요합니다.

 

수익은 공유하면서도 손실은 공유하지 않습니다. 참 답답합니다.

 

▲ 다른 대출로의 전환이 어려움

흔한 경우는 아니지만 일반적인 주택담보대출의 경우 전환이 가능한 경우가 있습니다.

 

하지만 신용희망타운 전용 모기지는 거의 불가능합니다.

 

조기 상환이 가능한 시점은 대출 취급일로부터 최소 3년이 경과된 후에나 가능하며, 조기 상환을 할 경우에는 당연히 시세 차익을 기금과 공유해야 합니다.

 

여기에 조기 상환이다보니 시세 감정비용마저도 입주자가 부담해야 합니다.

 

원리금 전액 상환 + 시세감정비용 부담 + 수익 공유의 부분을 입주자가 현금으로 모두 부담해야 하는 어려움이 있습니다.

 

▲ 대출 만기 시 또다른 대출 유발

대출이 만기 되면 정산을 해야 합니다.

 

정산을 하기 위해선 수익을 기금과 공유해야 합니다.

 

만약 20년, 30년 장기적으로 계속 거주했다고 하더라도 그 시점에 수천만 원, 수억 원을 현금으로 보유하고 있는 세대가 얼마나 될까요? 

 

이는 또다른 대출 유발로 가계 경제를 어렵게 할 수 있습니다.

 

 

4. 전용 모기지 가입 안 할 수는 없나?

주택 가격이 3억 7백만 원을 초과하는 경우 의무가입 대상입니다.

 

바꿔 말하면 주택 가격이 3억 7백만 원을 넘지 않는 경우에는 디딤돌 대출과 같은 다른 대출 상품으로도 주택 마련이 가능합니다. 

 

▲ 3기 신도시 4차 사전청약 공급 정보

3기-신도시-4차-사전청약-공급-정보

주택 가격이 3억 7백만 원을 초과하지 않는 주택은 남양주 왕숙, 시흥 거모 지역의 물량뿐입니다. 수도권 지역의 주택을 분양받으면서 신혼희망타운 전용 주택담보 장기대출 상품을 이용하지 않기란 정말 어렵습니다.

 

이상으로 신혼희망타운 전용 모기지 대출 상품의 장점과 단점에 대해서 알아봤습니다. 초기 주거 비용 부담 없이 수도권에 내 집을 마련할 수 있다는 장점이 있지만 역시 기금과 수익을 공유한다는 점은 많은 신혼부부들이 망설이게 하는 조건인 것 같습니다. 잘 비교해보시고 모두 현명한 선택 하시길 바라겠습니다.

 

 

마지막으로 주택 청약에 대해 궁금하신 점이 있으신 분들은 아래 링크를 참고해 주세요.

아파트 공공분양 1순위 조건 및 당첨자 선정 방법

[연말정산] 아파트에 당첨된 경우 청약 통장 소득 공제 가능할까?