전세 계약이 처음이라면 꼭 알아야할 전세 사기 3가지 유형과 예방 방법

전세 계약을 처음 하시는 분이라면 걱정되는 것이 이만저만이 아닙니다. 나날이 언론에서는 전세사기에 대한 내용이 보도되고 있으며, 나도 전세 사기 피해자가 될 수 있기 때문에 전세 사기 유형과 전세 사기 예방 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

전세 계약 시 알아두어야 할 필수 용어 6가지

1. 깡통전세

깡통전세란 전세가가 매매가의 90%를 초과하는 경우를 말합니다. 우리가 전세금을 내고 입주를 했을 때 집주인의 사정에 의해 전세금을 돌려줄 능력을 상실한 경우 전셋집은 경매에 넘어가게 됩니다.

 

그러면 제3자가 지불하는 낙찰가를 통해 겨우 전세금을 돌려받을 수 있게 되긴 하는데요. 살고 있는 집이 경매에 넘어갔다는 사실만으로도 굉장히 심란해지고 내가 과연 전세금을 돌려받을 수 있을까 하는 불안감에 몇 날 며칠 수개월간 밤잠을 설치는 일이 발생하게 됩니다.

 

경매에 넘어간 것이 그럼 어떤 문제가 있느냐, 경매에는 기한이 있으며 1회 유찰 시 입찰 최저가가 20%~30%씩 떨어지게 됩니다.

 

예를 들어 1억 5천만 원 짜리 집이 경매에 넘어갔을 경우 1회 유찰 시 1억 2천만 원, 2회 유찰 시 9천6백만 원까지 최저 입찰가가 떨어지게 되는데 만약 1억 4천만 원의 전세금을 지불하였고, 1억 원에 집이 낙찰이 되었다면 1억 원만 지급받고 나머지 4천만 원은 지급받을 수 없는 상황에 이르게 됩니다.

 

이런 위험이 있는 집을 깡통전세라고 하는데 깡통 전세를 예방하기 위해서는 혹여나 전세집이 경매에 넘어갈 것을 고려해 전세가가 매매가의 70% 이하인 집을 찾으시는 것을 추천드립니다.

 

2. 근저당

근저당이란 집주인이 전세집을 담보로 대출을 받은 것을 의미합니다. 전세계약에서 근저당이 중요한 이유는 전셋집에 근저당이 설정되었다는 말은 내가 전셋집을 계약하기 전에 이미 근저당권이 설정되어 있다는 것을 의미하며, 만약 전셋집이 경매에 넘어갔을 경우 은행이 우선하여 권리를 실행한다는 것을 의미하고, 임차인인 나는 후순위가 되어 전세금을 돌려받기가 더욱 어려워질 수 있는 상황에 처하게 되는 겁니다.

 

근저당은 등기부 등본에서 확인해 보실 수 있는데요. 등기부 등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있으며 표제부에서는 건물의 주소를, 갑구에서는 건물의 소유권을, 을구에서는 소유권 외의 권리를 확인해 보실 수 있는데 바로 을구에서 근저당권을 확인해 보실 수 있습니다.

 

등기부 등본은 주소만 알고 있다면 온라인과 오프라인에서 누구나 손쉽게 발급받으실 수 있는데요. 구청이나 주민센터를 방문하시거나 인터넷 대법원 인터넷 등기소에서 발급받으실 수 있습니다.

 

근저당이 설정된 집을 알아보고 계신다면 전세가가 매매가 + 근저당 금액의 70% 이하인 집을 찾으시는 것을 추천드립니다.

 

간혹 현재 근저당이 있으나 근저당 말소 조건으로 임차인을 구하는 전셋집도 많이 있는데요. 결과부터 말씀드리면 근저당을 말소한다면 그 집은 근저당으로부터 안전하다고 말씀드릴 수 있겠습니다. 잔금 시 임차인이 낸 전세금으로 근저당을 해결하는 것이 일반적인 경우입니다.

 

다만, 근저당을 말소한다고 했지만 실제로는 그렇게 하지 않는 집주인도 있기 때문에 잔금 시 집주인과 은행에 같이 동행하여 실제로 대출금을 정리하는지 직접 확인하시는 것이 가장 정확합니다. 잔금 시 같이 확인하지 않고, 집주인이 근저당 말소를 차일피일 미룬다면 여간 골치 아픈 상황이 되는 것이 아니기 때문입니다.

 

3. 대항력

대항력이란 주택을 사용할 권리, 보증금을 돌려받을 권리를 의미합니다. 대항력을 갖추기 위해서는 전세계약 후 전입신고를 하시면 됩니다. 효력은 다음날 00시부터 발생하게 됩니다.

 

만약 전입신고를 하지 않았다면 어떻게 될까요? 대항력을 갖추지 못했고, 전셋집에 문제가 생겼을 경우 법적으로 아무런 보호도 받을 수 없는 상황에 처하게 되기 때문에 전세 계약을 하신 후에는 꼭 전입신고를 하시길 당부드립니다.

 

4. 우선변제권

우선변제권이란 집에 경매에 넘어가더라도 제3자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 의미합니다. 이는 전입 신고를 하면서 확정일자를 함께 받으면 됩니다. 안타깝게도 효력은 확정일자를 부여받는 순간이 아닌 확정일자를 부여받은 다음날 00시부터 효력이 발생하게 됩니다.

 

즉, 확정일자까지 받았다면 만약 전세계약 후 집주인이 대출을 받는다고 하더라도 은행보다 내가 우선순위이기 때문에 전셋집이 경매에 넘어가더라도 낙찰금액에서 은행보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있게 됩니다.

 

그런데 반대로 전입신고를 하지 않거나 귀찮아서 확정일자를 늦게 받았다면 집주인이 그 중간에 대출을 받았을 경우 은행이 낙찰가에서 대출금을 임차인보다 먼저 회수해 가는 상황이 발생하기 때문에 반드시 전세계약이 끝난 날 주민센터에서 전입신고와 함께 확정일자를 꼭 받으시길 바랍니다.

 

 

5. 전세권 설정

전세권이란 집에 경매에 넘어가더라도 제3자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 의미합니다. 앞선 우선변제권과 같은 개념이에요. 전세권은 전세계약 시 법무사를 통해 설정할 수 있는데 우선변제권과 다른 점은 전세권은 설정하는 순간부터 효력이 발생한다는 점입니다.

 

전세권은 전입신고를 하지 않더라도 효력이 발생하기 때문에 실거주를 하기 어려운 분들이 많이 설정하고 있는 추세입니다.

 

6. 전세 보증 보험

전세 보증 보험은 내가 살고 있는 주택에 문제가 생겼을 경우 보증 보험 기관에서 먼저 보증금을 임차인에게 지불해주고, 돌려받지 못한 보증금에 대해서는 보험 회사가 임대인으로부터 직접 받는 것을 말합니다.

 

요즘 전셋집을 구하시는 대부분의 분들이 전세 보증 보험에 가입하고 계신데요. 전세 보증 보험은 계약 시점이 아닌 총 전세 계약 기간 중 1/2이 넘지 않았을 때 가입이 가능하기 때문에 2년 계약이 보통인 전세 계약에서는 1년 이내에는 언제든지 가입이 가능합니다.

 

주의 사항이 있습니다. 전세가가 매매가보다 높거나, 압류, 가압류, 근저당 등 권리가 복잡할 경우, 건물 전체의 주인이 1명인 다가구 주택 등에는 보증 보험 가입이 거절될 수 있습니다.

 

보증 보험은 집주인의 동의가 없더라도 가입이 가능한데요. 보증 보험 가입이 거절되는 집은 보험회사에서도 그만큼 위험하다고 판단하고 있는 집이기 때문에 전세계약에 대해서 아무것도 모르시는 분이라면 보증 보험 가입이 거절되는 집만큼은 거른다는 마음으로 물건을 고르시는 것을 추천드립니다.

 

대표적인 전세 사기 3가지 유형

1. 갭 투자 사기

갭투자 사기의 과정은 다음과 같습니다.

1. 집주인이 세입자를 먼저 구합니다.
2. 세입자로부터 전세보증금을 받습니다.
3. 집주인은 남은 차액만큼 대출을 받아 집을 구매합니다.

예를 들어 매매가 3억짜리 집에 2억 5천만 원의 세입자를 구하고, 집주인 5천만 원을 대출받아 3억짜리 집을 매입합니다. 집주인은 고작 자신의 돈 5천만 원으로 3억짜리 집을 살 수 있게 되는 겁니다.

 

갭 투자는 기본적으로 집 값이 오르면 성공적이라고 할 수 있는데 만약 3억짜리 집이 집 값이 올라 6억이 되었다면 5천만 원의 투자금으로 3억의 수익을 올리게 되는 겁니다.

 

하지만 부동산 가격이 항상 오르기만 하는 것은 아닙니다. 집값이 떨어질 수 도 있는데 이 경우 집주인은 세입자에게 보증금을 돌려줄 능력을 상실하고 경매에 넘어가게 되는데 이미 집값이 떨어졌으니 낙찰가도 처참할 수밖에 없습니다.

 

그마저도 집주인이 은행에서 먼저 대출을 받았기 때문에 은행이 먼저 보증금을 회수해 가는 암울한 상황이 발생하게 됩니다.

 

갭 투자 사기는 기본적으로 전세가가 높은 깡통 전세와 같은 상황에서 발생하게 되는데 아무래도 이런 경우는 피하는 것을 추천드립니다.

 

 

2. 신탁 사기

신탁 사기란 집주인이 건물을 올리고 싶은데 개인의 신용도가 낮아 대출금이 많이 나오지 않게 됩니다. 이 경우 개인은 건물을 짓기 전 지어질 건물의 소유권을 신탁회사에 넘기고 신탁회사를 통해 거액의 은행 대출을 받아 건물을 짓게 됩니다.

 

이때 건물주는 신탁회사와 신탁원부라는 것을 작성하게 되는데 신탁 원부의 내용은 건물주는 부동산 계약을 체결하기 위해선 신탁 회사의 동의를 얻는다는 것이 주된 내용입니다.  

 

문제는 여기서 생깁니다. 건물주라는 사람이 신탁회사의 동의 없이 세입자를 모아 전세 계약을 체결하는데 이는 신탁회사의 동의를 받지 않았기 때문에 이 계약서는 가짜 계약서가 되고, 전세 보증금을 집주인에게 지불했다면 이는 임대차 보호법의 보호를 전혀 받을 수 없게 됩니다. 

 

이렇게 건물주가 다수의 세입자를 모아서 가짜 계약을 체결하고 전세보증금을 왕창 모아서 잠적하는 게 신탁 사기입니다.

 

신탁 사기를 예방하기 위해서는 계약 전 등기부 등본을 확인하고, 갑구에 신탁 등기가 있는지 확인하셔야 합니다. 신탁 등기가 있다면 반드시 등기소를 방문해 신탁 원부를 발급받고 대금지급자를 확인한 후에 그 대금지급자에게 임대차 계약에 대한 모든 동의서를 받으셔야 임대차 보호법의 보호를 받을 수 있게 됩니다. 

 

3. 대항력 악용 사기

이건 전세 계약 당일 전입신고를 하고, 확정일자를 받았다고 하더라도 문제가 되는 사기 유형입니다.

 

이는 대항력이 다음날 00시부터 효력이 발생한다는 점을 악용한 사기인데요. 전세 계약 당일 집주인이 바로 거액의 대출을 실행하고 잠적해 버리는 사기를 치는 경우도 있습니다.

 

대항력을 악용한 사기를 예방하기 위해서는 전세 계약 시 '계약 후 잔금을 지급한 다음날까지는 임차 주택에 저당권과 같은 권리 설정을 하지 않겠다. 이를 위반하면 임대차 계약은 무효가 되고, 임대인은 임차인에게 손해배상을 해야 한다' 등과 같은 특약을 꼭 작성해 달라고 하셔야 합니다.

 

 

등기부 등본 확인하는 방법

1. 등기부 등본 발급 방법

등기부 등본은 온라인과 오프라인을 통해 발급받으실 수 있습니다. 구청이나 주민센터를 방문하시거나 인터넷 대법원 등기소에서 누구나 발급받으실 수 있습니다.

 

등기부등본은 부동산에서도 제공해주지만 얼마든지 위조 및 수정이 가능하기 때문에 전세 계약 전 반드시 직접 발급받아 확인해 보시는 것을 추천드립니다.

 

2. 등기부 등본 구성

등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 3가지로 구성되어 있습니다. 

 

 

등기부등본-표제부

등기부등본-갑구

등기부등본-을구

표제부에서는 해당 주택의 주소를 확인할 수 있으며, 갑구에서는 소유권에 대한 사항을 확인하실 수 있습니다. 갑구에서는 집주인 또는 신탁 등기와 같은 것을 확인하실 수 있으며, 을구에서는 근저당권과 같은 권리를 확인하실 수 있습니다.

 

3. 전세 계약 시 등기부 등본에서 확인해야 할 5가지

전세계약서

 - 계약서 상의 소재지와 등기부 등본 상의 소재지가 일치하는지 반드시 확인하셔야 합니다.

 - 계약서 상의 임대인과 등기부 등본상의 소유권자가 일치하는지 반드시 확인하셔야 합니다.

 - 갑구에 압류, 가압류, 가처분, 예고등기 등이 포함되어 있는 집은 거르시는 게 좋습니다.

 - 을구에 근저당권이 설정되어 있다면 깡통전세의 위험이 있기 때문에 전세가가 매매가 + 근저당권의 70% 이하인지 확인하고 계약하는 것이 좋습니다.

 - 갑구에 신탁 등기가 있을 경우 반드시 등기소를 방문해 신탁원부를 발급받고 대금지급자를 확인한 후 대금지급자의 모든 동의를 받은 후에 계약을 진행하셔야 합니다.

 

전세 계약을 잘하기 위한 꿀팁

등기부 등본을 수시로 확인하셔야 합니다. 정확하게는 계약 직전 반드시 등기부 등본을 확인해 보시고 갑구에 압류, 가압류, 가처분 등의 권리가 설정되지는 않았는지 확인합니다. 또한 을구에서는 근저당이 설정되지는 않았는지 확인합니다.

 

두 번째로는 전세 계약을 잘 마쳤다고 하더라도 잔금을 지급하기 전까지는 수시로 등기부 등본을 확인해 보시는 게 좋습니다. 언제 어떤 권리가 설정될지 모르기 때문이죠.

 

마지막으로 필자도 최근 전세 계약을 한 상황인데요. 최근 몇 년간 부동산 가격이 폭등하면서 전세가도 많이 높아진 상황에 필자도 울며 겨자 먹기로 등기부 등본을 수차례 확인하고 깨끗하다고 생각한 주택을 깡통전세의 위험을 감수하면서도 전세가가 높은 집을 계약하게 되었습니다.

 

싸고 좋은 집은 없다고 생각하는 게 마음이 편합니다. 전세 계약을 잘하시는 분들은 싸게 계약하시는 분들이 아니라 안전하게 계약하시는 분들이라고 생각합니다. 모두 안전하고 안락한 전셋집 구하시길 바라겠습니다. 감사합니다.

 

 

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